Micro-BIC ou régime réel en meublé de tourisme : que choisir ?

1. Les deux régimes en 30 secondes

En meublé de tourisme (LMNP), vos loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous avez le choix entre deux façons de calculer l'impôt :

• Le micro-BIC : le plus simple. L'administration applique un abattement forfaitaire (une part de vos loyers n'est pas imposée), sans justificatif.
• Le régime réel : vous déduisez vos charges réelles et l'amortissement du bien. Plus de comptabilité, mais souvent 0 € d'impôt.

2. Le micro-BIC : simple, mais plafonné

Au micro-BIC, vous ne déduisez rien : vous bénéficiez d'un abattement automatique, et vous êtes imposé sur le reste. Depuis la loi Le Meur (revenus 2025 et suivants), les taux dépendent du classement :

Deux limites importantes : au-delà du plafond, le micro-BIC n'est plus possible et vous basculez d'office au réel. Et l'abattement historique de 71 % pour les classés est supprimé depuis 2025.

3. Le régime réel : complexe, mais souvent 0 € d'impôt

Au réel, vous déduisez toutes vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion et de ménage, énergie, internet. Surtout, vous pratiquez l'amortissement : chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier, sans rien décaisser.

Résultat très fréquent : charges + amortissements dépassent les loyers, le résultat fiscal est nul, et vous ne payez ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux sur cette activité. La contrepartie : une vraie comptabilité (liasse fiscale 2033), souvent confiée à un expert-comptable spécialisé.

4. Comment choisir : le critère des charges

La règle est simple. Comparez votre abattement micro-BIC (30 % ou 50 % de vos loyers) avec le total réel de vos charges + amortissements. Le régime le plus avantageux est celui qui déduit le plus.

• Peu de charges (bien payé comptant, ancien, peu de frais) : le micro-BIC classé (50 %) est souvent suffisant et bien plus simple.
• Un crédit, des travaux, un achat récent : les intérêts et l'amortissement font généralement pencher la balance vers le réel, qui peut annuler votre impôt.

Dans la pratique, dès qu'il y a un emprunt, le réel gagne presque toujours. Mais le bon réflexe reste de chiffrer les deux sur votre cas précis avant de décider.

5. Le classement change la donne

Même si vous partez sur le réel, faire classer votre meublé (étoiles Atout France) garde tout son intérêt : il fait passer le plafond micro-BIC de 15 000 € à 77 700 €, vous laisse donc le choix du régime plus longtemps, et donne droit à d'autres avantages (taxe de séjour, Chèques-Vacances).

Pour savoir combien d'étoiles vous pouvez viser et l'impact fiscal du classement, utilisez notre simulateur de classement (gratuit).

6. Notre conseil

Ne choisissez pas au hasard : l'écart entre les deux régimes se compte souvent en milliers d'euros par an. Chiffrez le réel contre le micro-BIC classé, et si vous avez un crédit, faites-vous accompagner pour sécuriser votre comptabilité. C'est un investissement qui se rentabilise dès la première déclaration.

Pour aller plus loin : la fiscalité du meublé de tourisme en 2026 · ce qui change avec la loi Le Meur · simulateur de classement et de gain fiscal.

Information à titre indicatif, à jour au 14 juillet 2026. Meuble-de-tourisme.fr est un site indépendant, non affilié à l'administration fiscale. Pour votre situation, rapprochez-vous d'un professionnel.