LMNP au réel : un rapport parlementaire veut plafonner les amortissements

Au régime réel, un loueur en meublé peut amortir son bien (le bâti, les agencements, le mobilier) et déduire cet amortissement de ses revenus locatifs, souvent jusqu'à les annuler fiscalement pendant des années. C'est l'avantage central du LMNP. Et c'est précisément lui qu'un rapport parlementaire sur la fiscalité des patrimoines propose d'encadrer, en fixant des taux d'amortissement plafonds. Une piste qui pourrait alimenter le budget 2027.

Ce que propose le rapport

Le rapport recommande de « fixer des taux d'amortissement plafonds pour la location meublée au réel » selon la nature du bien et de ses composantes, au nom de la lutte contre une « suroptimisation fiscale ». Concrètement, il s'agirait de limiter la déduction annuelle que le loueur peut pratiquer, donc d'augmenter le revenu imposable. Mais à ce stade, aucun taux précis ni aucune date ne sont fixés : c'est une orientation, pas un barème.

Le statut : une recommandation, pas une loi

Soyons clairs, fidèles à notre ligne : rien n'est voté. Un rapport parlementaire formule des recommandations ; il n'a aucune valeur contraignante. Pour qu'une telle mesure existe, il faudrait qu'elle soit reprise dans le projet de loi de finances 2027, présenté à l'automne, puis adoptée par le Parlement. Ce n'est pas le cas aujourd'hui. Il ne faut donc pas présenter ce plafonnement comme acquis, mais comme un signal politique qui s'ajoute au cadrage budgétaire de l'été.

Ce que ça changerait, si c'était adopté

Un plafonnement des amortissements réduirait l'avantage du réel pour les loueurs qui amortissent fortement, en particulier sur les biens récemment acquis. L'effet resterait toutefois à nuancer : l'amortissement reste un levier puissant même plafonné, et le régime réel garde tout son intérêt dès que les charges (intérêts, travaux, taxe foncière, commissions) sont significatives.

Ce qu'un loueur peut faire

• Ne pas surréagir : aucune règle nouvelle ne s'applique aujourd'hui.
• Connaître son exposition : c'est le réel avec fort amortissement qui serait visé.
• Suivre le PLF 2027 à l'automne, seul moment où les intentions deviendront (ou non) des mesures.

Ce sujet s'inscrit dans un mouvement plus large que nous suivons : voir notre article Budget 2027 : le LMNP dans le viseur. Pour comprendre l'arbitrage entre les deux régimes, notre guide micro-BIC ou régime réel reste la référence. Nous mettrons cet article à jour dès le dépôt du PLF 2027.

Information à titre indicatif, à jour au 15 août 2026. Meuble-de-tourisme.fr est un site indépendant, non affilié à l'administration fiscale. Pour votre situation, rapprochez-vous d'un professionnel.